Český hypoteční trh zažil v dubnu 2026 nejvýraznější zdražení od léta 2022. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla během jediného měsíce o 0,29 procentního bodu a poprvé od prosince 2024 překročila pět procent. Aktuálně se pohybuje na 5,18 %. Pro domácnosti, které o hypotéce uvažují, to má přímý dopad na měsíční splátky i na to, kolik si vůbec mohou půjčit.
Proč sazby najednou tak výrazně vzrostly
Za zdražením nestojí primárně rozhodnutí České národní banky. Repo sazba ČNB zůstává na 3,50 % a centrální banka žádné změny neavizovala. Hypoteční sazby se ale neřídí jen kroky ČNB. Klíčovou roli hrají takzvané úrokové swapy, tedy cena peněz, za kterou si banky půjčují na delší dobu. Ty v posledních týdnech výrazně zdražily, a to především kvůli geopolitickému napětí na Blízkém východě a rostoucím cenám energií. Banky si peníze na hypotéky pořizují právě přes tyto nástroje, a jakmile zdraží jejich zdroj, roste i cena úvěru pro klienta. Vliv měla také změna přístupu samotných bank. Po období, kdy část z nich aktivně snižovala sazby, aby přilákala klienty, přišla korekce. Banky nyní chrání své marže a opatrněji zohledňují náklady financování.
Koho zdražení zasáhne nejvíc
Nejvýraznější zdražení se dotklo hypoték s tříletou a pětiletou fixací, které patří k nejoblíbenějším. U úvěrů s LTV do 80 procent, tedy u hypoték, kde vlastní zdroje tvoří alespoň pětinu ceny nemovitosti, vzrostly sazby u tříleté fixace o 0,38 procentního bodu a u pětileté o 0,35 procentního bodu. V praxi to znamená, že u průměrné hypotéky kolem 4,6 milionu korun se měsíční splátka při třicetileté splatnosti zvýší o stovky korun oproti situaci před měsícem. Zvlášť citelně situaci pocítí domácnosti, kterým letos končí fixace sjednaná v době nízkých sazeb kolem roku 2021, kdy úroky dosahovaly historicky nízkých úrovní kolem dvou procent. Pro tyto domácnosti může nová fixace znamenat výrazně vyšší splátku, v krajních případech i její zdvojnásobení.
Co se mění od dubna pro investiční hypotéky
Souběžně se zdražením přišly od dubna přísnější podmínky ČNB pro hypotéky na investiční nemovitosti. Kdo kupuje byt jako investici a ne pro vlastní bydlení, musí nově počítat s tím, že banka půjčí maximálně 70 procent hodnoty nemovitosti, zatímco dříve to bylo 80 procent. Zároveň celkový dluh nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu. Prakticky to znamená vyšší vlastní vklad a přísnější posouzení finanční situace žadatele.
Co čekat v dalších měsících
Analytici nepředpokládají rychlý obrat. Hypoteční sazby by se měly v průběhu roku pohybovat přibližně mezi 4,7 a 5,3 procenty. Výraznější pokles by přišel pouze tehdy, pokud by se situace na světových trzích rychle uklidnila a ČNB pokračovala ve snižování sazeb. Pokud napětí přetrvá, nelze vyloučit ani další zdražení.
Co dělat, pokud hypotéku řešíte teď
Pokud potřebujete hypotéku řešit bez odkladu, analytici doporučují neotálet a sjednat ji nyní, ideálně s kratší fixací. Kratší fixace umožní při případném budoucím poklesu sazeb refinancovat za výhodnějších podmínek. Vyčkávání přitom nemusí přinést očekávaný efekt, protože ceny nemovitostí mezitím rostou dál. Byty v roce 2025 meziročně zdražily téměř o 15 procent a rodinné domy o více než 9 procent. Před podpisem smlouvy se vyplatí porovnat nabídky více bank, protože rozdíly mezi institucemi mohou být i několik desetin procenta, což se při výši průměrné hypotéky promítne do desítek tisíc korun přeplacených úroků.
